Architecte obligatoire au-delà de 150 m² : quand faut-il faire appel à un architecte ?
Vous préparez une construction, une extension ou une surélévation et vous vous demandez si l’architecte est obligatoire ? La réponse dépend principalement d’un seuil : 150 m².
Ce seuil est souvent mal compris : on le confond avec la surface habitable, on oublie la surface existante, ou on ignore le cas particulier des SCI. Cette page fait le point sur les règles applicables.
Architecte HMONP basée à Bordeaux, Héloïse Testard accompagne les particuliers dans leurs projets de construction, d’extension et de surélévation, qu’ils dépassent ou non ce seuil.
La règle : l’architecte est obligatoire pour les permis de construire
Depuis la loi sur l’architecture de 1977, toute personne qui demande un permis de construire doit en principe faire appel à un architecte pour établir le projet architectural.
Il existe cependant une dispense pour les particuliers (personnes physiques) qui construisent ou modifient pour eux-mêmes une construction dont la surface de plancher, ou l’emprise au sol de la partie constitutive de surface de plancher, ne dépasse pas 150 m².
Au-delà de ce seuil, le recours à un architecte devient obligatoire pour le permis de construire.
Comment calculer les 150 m² ?
Le seuil s’apprécie sur la surface totale après travaux, et non sur la seule surface ajoutée. Concrètement :
- on additionne la surface existante et la surface créée ;
- on retient la surface de plancher : surfaces closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, mesurées au nu intérieur des murs ;
- certaines surfaces sont déduites : trémies d’escalier, stationnement, combles non aménageables, caves et celliers dans certains cas ;
- l’emprise au sol de la partie constitutive de surface de plancher est également prise en compte.
Exemple : une maison de 120 m² à laquelle on ajoute 40 m² atteint 160 m² après travaux. Si le projet nécessite un permis de construire, l’architecte est obligatoire.
Extension, surélévation, rénovation : quels cas ?
Extension soumise à déclaration préalable
Une extension qui relève d’une simple déclaration préalable ne nécessite pas d’architecte, même si la maison dépasse 150 m². Attention : en zone urbaine, une extension de 20 à 40 m² qui porte la surface totale au-delà de 150 m² bascule justement vers le permis de construire.
Extension ou surélévation soumise à permis
Dès que le projet nécessite un permis de construire et que la surface totale dépasse 150 m², l’architecte est obligatoire. C’est fréquent pour les surélévations et les grandes extensions.
Rénovation intérieure
Une rénovation qui ne nécessite pas de permis de construire n’impose pas d’architecte, quelle que soit la surface. Son intervention reste recommandée pour les projets lourds.
Le cas particulier des SCI et des personnes morales
La dispense des 150 m² ne concerne que les personnes physiques. Si le projet est porté par une SCI ou toute autre personne morale, l’architecte est obligatoire pour tout permis de construire, quelle que soit la surface.
C’est un point souvent ignoré lors de l’achat d’un bien via une SCI familiale : il faut l’anticiper dès les premières réflexions.
Que se passe-t-il sans architecte alors qu’il est obligatoire ?
- le dossier de permis de construire est incomplet et ne peut pas être instruit ;
- s’il a été délivré à tort, le permis est fragilisé et peut être contesté ;
- la construction réalisée peut poser problème lors d’une revente ou d’un sinistre.
Le plus simple est donc de vérifier la surface totale après travaux dès l’esquisse.
Au-delà de l’obligation : pourquoi faire appel à un architecte ?
Même en dessous de 150 m², l’architecte apporte une vraie valeur ajoutée :
- une conception optimisée et adaptée à votre mode de vie ;
- l’anticipation des règles du PLUi et des contraintes patrimoniales ;
- une approche bioclimatique pour le confort d’été et d’hiver ;
- la consultation des entreprises et le suivi du chantier ;
- une responsabilité professionnelle assurée.
Découvrez comment sont calculés les honoraires d’un architecte, et nos conseils pour le permis de construire à Bordeaux.
Questions fréquentes sur l’obligation de recourir à un architecte
Les 150 m² concernent-ils la surface habitable ?
Non. Le seuil porte sur la surface de plancher, ou l’emprise au sol de la partie constitutive de surface de plancher, de la construction après travaux. Ces notions diffèrent de la surface habitable.
Faut-il un architecte pour une extension de 30 m² ?
Si l’extension relève d’une déclaration préalable, non. Si elle nécessite un permis de construire parce que la surface totale dépasse 150 m², oui.
Une SCI doit-elle passer par un architecte ?
Oui, pour tout projet soumis à permis de construire, quelle que soit la surface, car la dispense ne concerne que les personnes physiques.
L’architecte est-il obligatoire pour une déclaration préalable ?
Non. Le recours obligatoire ne concerne que les projets soumis à permis de construire.
Peut-on confier à l’architecte uniquement le permis de construire ?
Oui. Une mission limitée à la conception et au dossier de permis est possible, même si une mission complète avec suivi de chantier reste plus sécurisante.
Votre projet dépasse 150 m² ?
Construction, extension ou surélévation : vous souhaitez savoir si l’architecte est obligatoire pour votre projet ?
Testard Architecte vérifie la faisabilité de votre projet et vous accompagne jusqu’à l’obtention du permis de construire et au-delà.
Contactez l’agence pour échanger sur votre projet.